樓面地價17800元/平方米，建樓后房價或超3.5萬元/平方米

　　22日，青島2010年首場土地拍賣在青島市公共資源交易大廳拉開帷幕。1號地塊以樓面地價17800元/平方米的價格成為目前青島市最高出讓價。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在這一土地成本下，將來這一地塊的房價會在3.5萬元/平方米以上。

　　綠城40億競得“絕版”地塊

　　22日10點，香港中路的青島市公共資源交易大廳人頭攢動，青島2010年首場土地拍賣開始。除了參與競拍的開發(fā)商，更多的人希望能從首拍中看出些青島房地產(chǎn)市場未來的走勢訊息。

　　第一塊出讓的土地位于青島市市南區(qū)香港西路以南、東海二路以東，依山傍海，緊臨萬麗海景和萬邦中心等高端物業(yè)，是原青島市審計局、市南法院所在地。因為得天獨厚的地理優(yōu)勢和親海臨風的周邊環(huán)境，號稱是“絕版鉆石地塊”。

　　1月2日青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布出讓公告以來，該地塊就以10000元/平方米的起拍價格成為青島市民街談巷議的熱點。該地塊土地總面積34923.7平方米，容積率小于6.5，規(guī)劃建筑面積227004平方米。

　　拍賣開始后，8號競買人率先應(yīng)價，16號應(yīng)聲舉牌，兩家競買人爭奪十分激烈，10點15分，經(jīng)過57輪的競拍，16號以樓面地價17800元/平方米、總價404067.1萬元的報價競拍成功，現(xiàn)場響起一片掌聲。

　　據(jù)了解，16號競買人是來自浙江的地產(chǎn)大鱷綠城，一直與綠城競爭的8號買家卻無人知曉�，F(xiàn)場青島市國土資源和房屋管理局的工作人員稱，8號是家名不見經(jīng)傳的小開發(fā)商。

　　高調(diào)拿地后，綠城表現(xiàn)得低調(diào)起來，記者多方聯(lián)系綠城方面，只有企劃部一名工作人員透露，這一地塊將建設(shè)成酒店、商場、寫字樓與住宅一體的綜合體。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在這一土地成本下，將來其房價會在3.5萬元/平方米以上。

　　青島樓市分析人士張百忍表示，40億元拿地看出了綠城的實力，但是也多少有點冒險，“現(xiàn)在樓市走向有點模糊不清，似乎有拐點出現(xiàn)又還不明顯�！�

　　周邊房價或?qū)⑸蠞q

　　1號地周邊目前云集著青島市最高檔的一批海景樓盤，均價都在30000元/平方米左右。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前最大獲益者將是其周邊這些在售樓盤。

　　目前，該地塊旁邊在售的高檔樓盤有萬邦中心、東海路九號、萬麗海景、中鐵青島中心。這些樓盤均價都在30000元/平方米以上。

　　2009年，青島樓市火爆，這些高端物業(yè)的銷售也一直火爆，其中外地投資人占到近一半，“現(xiàn)在1號地塊土地價格都賣到近2萬元/平方米了，周邊樓盤價格肯定看漲，而這些在售樓盤當時拿地價格僅為1號地塊的1/3，其利潤要比1號地還大�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。

　　樓面地價

　　樓面地價是指單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。

　　樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積(土地面積×容積率)。舉例來說，2009年在福建福州拍賣的一地塊，土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/(13145×3.2)=11007元/平方米。