為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，今天起，部分房企將多預(yù)繳企業(yè)所得稅。近日，市地稅局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率及核定應(yīng)稅所得率的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），7月1日起，部分房企計(jì)稅毛利率將提高到20%，同時(shí)，核定應(yīng)稅所得率不低于20%。
計(jì)稅毛利率提高到20%
房企往往會(huì)在房屋完全建成前進(jìn)行預(yù)售，稅務(wù)部門在征收企業(yè)所得稅時(shí)，就無法核算企業(yè)的建房成本，無法知道房企的毛利率。此時(shí)，稅務(wù)部門會(huì)預(yù)估一個(gè)企業(yè)毛利率，按照毛利率計(jì)算企業(yè)利潤(rùn)，預(yù)征企業(yè)所得稅。房屋全部建成、可進(jìn)行成本核算后，企業(yè)將按多退少補(bǔ)的政策繳納所得稅。這個(gè)預(yù)估的毛利率就叫計(jì)稅毛利率。
以前，主城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率為15%，區(qū)縣地區(qū)的為5%～10%，屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的為3%。如今，開發(fā)項(xiàng)目位于主城九區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)的，其計(jì)稅毛利率調(diào)整到20%，上調(diào)5%。而項(xiàng)目在區(qū)縣的，計(jì)稅毛利率從5%～10%統(tǒng)一調(diào)整到15%。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，計(jì)稅毛利率不變。
《通知》還表示，若在房屋建好后，對(duì)于賬目不健全或有意夸大成本的地產(chǎn)商，將按照20%以上的應(yīng)稅所得率進(jìn)行核定征收。也就是說，企業(yè)將按20%以上的利潤(rùn)率作為計(jì)稅基礎(chǔ)，核定征收企業(yè)所得稅。
對(duì)房企現(xiàn)金流有一定影響
按新的計(jì)稅毛利率計(jì)算，房企會(huì)多預(yù)繳多少錢？昨日，國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)重慶分公司一項(xiàng)目會(huì)計(jì)周世杰為記者算了一筆賬。假設(shè)他們?cè)谟逯袇^(qū)的項(xiàng)目賣出了1000萬元，三項(xiàng)費(fèi)用（職工福利、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)）為0，那么，當(dāng)計(jì)稅毛利率為15%時(shí)，計(jì)稅基礎(chǔ)為150萬元，乘以25%的企業(yè)所得稅稅率后，其預(yù)繳稅款為37.5萬元。若按20%的計(jì)稅毛利率計(jì)算，計(jì)稅基礎(chǔ)為200萬元，應(yīng)繳稅金為50萬元。相比以前需多預(yù)付12.5萬元企業(yè)所得稅。
重慶市工商大學(xué)財(cái)稅專家尚克文表示，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是預(yù)征收，房屋建好、能核算成本后，實(shí)行多退少補(bǔ)，所以在賬面上，房企開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)并沒減少。但事實(shí)上，一般一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間為3到5年，這意味著，這些預(yù)付的資金要在數(shù)年后才能返還。而出售房產(chǎn)是房企回籠資金的主要手段，多預(yù)繳部分稅金會(huì)對(duì)房企現(xiàn)金流“加壓”。
房企不會(huì)因此漲價(jià)
“在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企無法將這部分稅金通過漲價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者�！敝苁澜芊治�，銀行提高了首套房外購(gòu)房貸款的首付比例，大量購(gòu)房者有所減少，在這樣的大環(huán)境下，房企不會(huì)以漲價(jià)的方式來減緩現(xiàn)金流的壓力。
尚克文認(rèn)為，這其實(shí)是樓市調(diào)控“組合拳”之一。多重樓市調(diào)控政策加上銀行信貸緊縮，房企難以拿出大筆資金建設(shè)高端房產(chǎn)，再通過前期調(diào)整的土地增值稅預(yù)征率，和這次調(diào)整的所得稅計(jì)稅毛利率，引導(dǎo)房企修建普通消費(fèi)者能買得起的普通住房。
