層出不窮的新建購物中心，猶如一只只巨型章魚，正迅速地爬滿中國的城市空間。
位于上海中外環(huán)之間，一座面積達32萬平方米的購物中心，上周末在烈日下進入試營業(yè)。人潮的涌入以及路網條件的限制，令項目周邊交通一度陷入癱瘓。
“這場面就如同商業(yè)地產在中國急劇膨脹的現(xiàn)狀�！币患也辉敢馔嘎缎彰牡禺a顧問行董事說，“熱并且擁擠�！�
根據戴德梁行預計，上海下半年開業(yè)的零售地產項目（包括購物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)等具備一定體量的規(guī)模性商業(yè)物業(yè)，不包括街鋪）總面積將達到249.4萬平方米。
這一數字的驚人之處在于——從2000年至2013年6月底，上海零售地產的累計供應量只有1091.2萬平方米。
不僅上海，購物中心建造熱潮正在整個中國蔓延——從東部沿海到西部內陸，從大都市的“新區(qū)CBD”到小縣城的“核心商圈”。另據業(yè)務遍及全球60個國家逾700個城市的房地產投資管理及服務公司仲量聯(lián)行預計，今年中國新增購物中心的總數將再創(chuàng)新高。
根據仲量聯(lián)行對中國20個主要城市進行的監(jiān)測，這些城市今年將有約150個新購物中心開業(yè)，而這些新建購物中心的體積也正變得越來越大——150個新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平方米。
“一些經驗不足的開發(fā)商都希望趕在競爭形成之前完工，同時擴大項目規(guī)模，因為他們覺得這些大的購物中心可以抵御未來的競爭，而且‘當地最大’這一稱號也有利于市場營銷�！眹H物業(yè)顧問服務公司萊坊在一份報告中指出，“但現(xiàn)實證明，大不一定好。”
熱潮蔓延
“相比住宅市場，商業(yè)地產才是更可能存在泡沫的領域�！币患蚁愀凵鲜蟹科蟾笨偛脤Α兜谝回斀浫請蟆酚浾咝稳荩虝r間內大量資金的涌入已經透支了預期。
德勤與中國連鎖經營協(xié)會今年初的一份研究報告，用數字勾勒出這樣一幅商業(yè)地產投資急劇膨脹的畫面：2008年以來，中國商業(yè)地產投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業(yè)地產投資增速達到30%，高于房地產行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產投資略有放緩，但增幅依然高達25%。
在這場商業(yè)地產投資盛宴中，外資發(fā)展商、內資國企以及民營開發(fā)商共同爭搶著規(guī)模有限的市場蛋糕。
外資身影中，新加坡的凱德集團表現(xiàn)突出，2012年其在中國共開出7家購物中心，2013年還計劃新開3家。此外，一些在中國知名度相對較低的外資發(fā)展商，也展示出巨大野心。其中，菲律賓SM集團投資在建的“天津SM城市廣場”，建筑面積達到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業(yè)面積最大的購物中心，這家菲律賓發(fā)展商的設想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心。
“我們相信隨著中國居民可支配收入的增長，零售業(yè)也會水漲船高，此外，中國政府拉動內需的政策會帶動零售業(yè)�！盨M集團投資者關系高級副總裁圭多特（Guidote）說，“到2015年，我們在中國開業(yè)的購物中心就將達到7個，我想我們會考慮在適當的時候通過上市，釋放這些資產的價值，上市的地點可能是中國香港也可能是新加坡�！�
SM集團的觀點代表了這樣一類海外投資者，他們對中國零售業(yè)充滿樂觀的預期。不過，美國地產研究（American Property Research）創(chuàng)始人弗農·馬�。╒ernon Martin）卻認為，一些海外投資者想法“天真”。
“對于天真的海外投資者而言，中國經濟奇跡被夸大了�！� 馬丁引用中國經濟數據庫（CEIC）的數據指出，消費占GDP的比重實際上較10年前有明顯下降，從市場需求的角度，并不能為購物中心建造熱潮提供合理性。
但相比前來中國“淘金”的海外投資者，這一輪商業(yè)地產熱潮中，真正的推動者還是國內發(fā)展商，比如萬達、綠地、中糧、華潤。
僅以萬達為例，2012年其便開出了17個萬達廣場以及1個萬達中心，2013年計劃還將新開業(yè)20個萬達廣場。擴張較快的中等規(guī)模發(fā)展商還有金鷹集團、南京中商等。
過去4年，浸淫零售業(yè)多年的金鷹集團開出了17家新店，同時計劃在2014年至2016年間再開15家新店。
“進入商業(yè)地產領域，有些時候并非開發(fā)商特別是住宅開發(fā)商的初衷�！鼻笆鱿愀凵鲜蟹科蟾笨偛谜f，“而是由于各地政府在出讓位置較好的土地時，通常都要求有一定比例的商業(yè)�！�
萬科總裁郁亮不久前在媒體見面會上也表示：“商業(yè)地產方面，我們是非常慎重的，到目前為止，我沒看到很好的商業(yè)模式。所以對萬科來說，我們是不得不去做商業(yè)�！�
不過情況有時候也會反過來，正是因為購物中心難做，反而成為房地產企業(yè)爭取更低拿地成本的籌碼。無論從就業(yè)、稅收還是對周邊地塊價值提升的角度出發(fā)，地方政府對于有意開發(fā)綜合項目的開發(fā)商都格外歡迎。
高緯環(huán)球亞太地區(qū)零售地產服務部董事總經理豪建思（James Hawkey）表示，正是現(xiàn)行的供地體系，造成了商業(yè)地產供應激增的局面，“商業(yè)地產的土地供給在很大程度上是由各個城市的規(guī)劃局所決定的，而拍賣土地的用途大多為商業(yè)用地或綜合用地�！�
豪建思認為，這樣的供地體系導致了購物中心的面積并未能與預期需求掛鉤，而是與地塊最大可發(fā)展面積有關，但這樣的面積不一定是適合的。另外，政府通過政策來限制開發(fā)商土地開發(fā)的時限，導致開發(fā)商不能分期開發(fā)地塊，以及不能待新開發(fā)區(qū)域成熟起來再提供供應，從而加劇了整個市場供應量的集中爆發(fā)。
現(xiàn)狀堪憂
一般而言，購物中心的建造周期在2～3年，然而市場瞬息萬變。沖入商業(yè)地產領域的發(fā)展商，很快便意識到自己身處的是怎樣一個熱得發(fā)燙的市場。
根據德勤與中國連鎖經營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。報告還指出，目前中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴散以及二三線城市快速興起的特點。
“購物中心體量趨大，便于為居民提供‘一站式’消費體驗。值得注意的是，大體量的物業(yè)提高潛在集客能力同時，也帶給后續(xù)招商和運營更大壓力。購物中心‘大未必佳’，相對于面積而言，購物中心更需要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡�！鄙鲜鰣蟾娣Q，“面對新的機會與挑戰(zhàn)，開發(fā)者和運營者需要抓住商業(yè)本質，厘清迷思�！�
事實上，即使在人口基數龐大、消費力相對旺盛的一些城市，供應增加給購物中心招商以及租金水平帶來壓力也已經開始顯現(xiàn)。
戴德梁行的數據顯示，今年二季度，上海主要商圈項目的入駐率低于近2年平均季度入駐率。而租金方面，雖然南京西路、南京東路、淮海路、陸家嘴、徐家匯五個上海主要商圈的平均租金自2009年年底始終維持上漲趨勢，但至2013年第二季度租金增長率已經出現(xiàn)下降趨勢，商家承租能力接近極限程度。
而除淮海路商圈以外，上海其余四個主要商圈今年二季度首層租金增長率均出現(xiàn)下降，其中南京東路今年一季度的租金增長率為3.06%，但到了二季度，租金增長率僅剩0.16%。
“購物中心的初步成功需要足夠的高質量零售商入駐，也需要周圍的消費者來關注。今年新增購物中心較多，而零售商的拓展又比去年保守，導致部分購物中心在招商階段面臨挑戰(zhàn)。部分項目選擇推遲開業(yè)，也有部分選擇稍降低品牌組合標準或部分空置開業(yè)。 ”豪建思說。
根據仲量聯(lián)行的研究報告，2012年底至2013年初，整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降�！�2012年零售業(yè)的放緩實際上為我們敲響了警鐘�！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)零售地產部總監(jiān)鄧汝舜表示。
“今年在很多城市，缺乏吸引力的購物中心客流減少甚至商家經營不下去的情況已經出現(xiàn)�！焙澜ㄋ颊f，“我們認為明年會更加普遍，那么這算是一種供大于求的現(xiàn)象�！�
在豪建思看來，未來2至3年，既會出現(xiàn)優(yōu)質商家排隊想要進入的購物中心，也會有部分項目陷入招商經營相對困難的處境。而導致招商或經營困難情況發(fā)生的因素包括：開發(fā)商做購物中心缺乏經驗；項目周圍發(fā)展不成熟，品牌組合不理想；或項目周圍競爭激烈，同時幾個項目上市。
高緯環(huán)球研究部數據顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%～20%。
