日前，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)在深圳發(fā)布關(guān)于中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資的報告。報告顯示，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)增長日漸龐大，以及國內(nèi)投資渠道有限，來自包括深圳的中國國內(nèi)的個人投資者、房企和機(jī)構(gòu)投資者都資金相對充裕，于是他們紛紛將目光投向海外房地產(chǎn)市場，以獲得更好的投資回報、拓寬融資渠道、分散風(fēng)險以及學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)。
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示，中國個人投資者近年來熱衷于海外房地產(chǎn)投資，其主要動機(jī)已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值及增值;而目前中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外則處于試水階段：包括萬科在內(nèi)的部分先行者意在借富裕人群境外置業(yè)的契機(jī)拓展海外市場，而另一部分則借此拓寬融資渠道及獲取國際經(jīng)驗(yàn)。
個人海外置業(yè)，70%付全款
調(diào)查顯示，過去的幾年在美國購置私人住宅的海外投資者中，中國個體投資人所占的比例由2007年的5%上升到了2012年的11%，投資總金額達(dá)到了90.8億美元，成為僅次于加拿大的第二大投資群體。
“根據(jù)中國高凈值人群(可投資資產(chǎn)超過1000萬人民幣的人群)的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億人民幣流向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%�！标愔賯ソ榻B說。
在他看來，海外置業(yè)的高凈值人群，是有著共同性的。陳仲偉認(rèn)為，中國個人投資者近年活躍于投資海外房地產(chǎn)的主要原因有二：一是自發(fā)動因。作為國人熟悉的投資品種，個人投資者近年來越發(fā)看中海外房地產(chǎn)直接投資帶來的資產(chǎn)保值及增值，以及其能兼顧的移民及子女留學(xué)等功能。二是無奈之舉。中國股市表現(xiàn)持續(xù)低迷，國內(nèi)金融產(chǎn)品品類相對欠缺，而當(dāng)前日趨嚴(yán)厲的國內(nèi)房地產(chǎn)投資管控政策原本使有限的境內(nèi)投資渠道更加局促。“中國人對房產(chǎn)投資相對熟悉，加上資金充裕，在海外購置房產(chǎn)者70%都是一次性付款�！标愔賯ネ嘎�。
“銀行、股票風(fēng)險大不好做�！标愔賯フf：“國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也因?yàn)樽罱鼛啄瓿雠_的各種限制政策而變得很難獲得收益了，這是國內(nèi)個人投資者選擇海外投資的重要原因”。并且，調(diào)查報告顯示：在接下來的幾年時間內(nèi)，個人投資者在海外投資的金額會越來越多，包括美國、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統(tǒng)移民及留學(xué)首選地，預(yù)計(jì)將會成為一定時期內(nèi)中國個人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。
房企去海外，融資成本遠(yuǎn)低于國內(nèi)
在面臨政策性調(diào)控導(dǎo)致的銷售回款放緩及信貸持續(xù)收緊的預(yù)期下，包括萬科、金地、招商在內(nèi)的部分房企也進(jìn)軍海外以拓寬融資渠道降低資金成本，提升企業(yè)運(yùn)營的靈活性。陳仲偉告訴記者，在經(jīng)歷了近十年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新的發(fā)展階段。拿地難度增加、土地成本上升、日趨激烈的市場競爭、不斷增大的市場風(fēng)險，都對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略及運(yùn)營管理等方面提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
因此，部分大型房企通過與經(jīng)驗(yàn)豐富的國外伙伴合作，一方面縮短了自身在海外市場的學(xué)習(xí)曲線;另一方面更通過吸收先進(jìn)的海外經(jīng)驗(yàn)反哺國內(nèi)實(shí)踐，進(jìn)一步提升自身實(shí)力。此外，海外多個市場在金融危機(jī)之后樓市受創(chuàng)、估值相對較低，或有投資獲利機(jī)會，陳仲偉表示。
國內(nèi)房企去海外還能有效地擴(kuò)寬融資渠道。陳仲偉表示，比如萬科在去年收購了南聯(lián)地產(chǎn)，并在2013年3月為全資子公司擔(dān)保發(fā)行8億美元的5年期定息債券，融資成本僅為2.755%，其成本明顯低于國內(nèi)銀行貸款7%-8%的成本，以及信托融資10%的成本。另外，海外融資相比國內(nèi)還期限長，能有效減輕企業(yè)短期償債壓力，從而提高企業(yè)靈活性。
但陳仲偉也認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外拓展仍處于試水階段，投資前景亦有待繼續(xù)觀察�！熬头康禺a(chǎn)企業(yè)投資目的地而言，美國、加拿大、澳大利亞等透明度高的發(fā)達(dá)市場以及與國內(nèi)地域、文化背景相似的香港、新加坡、馬來西亞、泰國等亞洲市場將會成為未來開發(fā)商進(jìn)軍海外的主戰(zhàn)場�！标愔龠`表示。
此外對于機(jī)構(gòu)投資者而言，陳仲偉說：“雖然目前還未有國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)海外投資的成功案例，但是截至2012年底中國主權(quán)基金規(guī)模已達(dá)1.49萬億美元，居全球之首，中國保險資金成功進(jìn)軍海外指日可待�！�
