受國(guó)家和行業(yè)主管部門大力推動(dòng)租購(gòu)并舉的市場(chǎng)體系構(gòu)建以及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大等多重因素影響，一時(shí)間，進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界繼特色小鎮(zhèn)之后又一熱門話題。此前萬(wàn)科、世聯(lián)行等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行涉足該領(lǐng)域，更早之前，魔方公寓、優(yōu)家公寓等一批機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的公寓已經(jīng)打開這一市場(chǎng)，鏈家、我愛(ài)我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也試圖分一杯羹。今年以來(lái)，中國(guó)房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的頻率明顯加快，成為年度不容忽視的重磅事件。
相關(guān)報(bào)道資料顯示，早在2014年，萬(wàn)科就推出萬(wàn)科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠(yuǎn)洋、綠城、陽(yáng)光城在2015年布局長(zhǎng)租公寓；金地、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進(jìn)入該市場(chǎng)；石榴集團(tuán)、佳兆業(yè)等則在2017年積極涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
為了引發(fā)行業(yè)關(guān)注度也好，給資本市場(chǎng)講故事也好，真正想轉(zhuǎn)型也罷，大批房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，既被認(rèn)為是國(guó)家政策促成的結(jié)果，同時(shí)也是對(duì)存量市場(chǎng)前景的看好。雖然抓住了市場(chǎng)的“痛點(diǎn)”，但大量運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)無(wú)法觸及到盈利點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)，也給這些房企進(jìn)軍該領(lǐng)域帶來(lái)了警示。擁有資本優(yōu)勢(shì)和資管經(jīng)驗(yàn)的房企，有能力在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)超越，但能否真正解決盈利模式難題，仍需進(jìn)一步觀察。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，租賃行業(yè)正迎來(lái)新的市場(chǎng)藍(lán)海和重大機(jī)遇期，這一點(diǎn)毋庸置疑。相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。
巨大的市場(chǎng)也預(yù)示著租賃市場(chǎng)在未來(lái)將占據(jù)越來(lái)越重要的地位。隨著城市開發(fā)的深入，新房市場(chǎng)空間漸小，存量房將是主要的供應(yīng)來(lái)源。與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漸高，未來(lái)將有越來(lái)越多的人以租房而非買房的方式解決住房問(wèn)題。
政策引導(dǎo)層面，2015年和2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提到鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化租賃市場(chǎng)。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，“930新政”后一系列調(diào)控新政也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自持部分住宅作為租賃房源，這一系列政策都加速推動(dòng)了房企在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域拓展的步伐。
今年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中進(jìn)一步提到，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益�！�
在此背景下，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的所有市場(chǎng)參與者都在競(jìng)速賽跑，以求擴(kuò)大規(guī)模，搶占更多的市場(chǎng)份額。但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者并沒(méi)有找到長(zhǎng)久的盈利模式，目前還主要靠租金差，盈利關(guān)鍵點(diǎn)則在于低成本房源。中金公司通過(guò)對(duì)比魔方公寓（上海）、函數(shù)青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與各自周邊小區(qū)房源的租金情況發(fā)現(xiàn)，品牌公寓較周邊房源的租金溢價(jià)一般在50%~80%區(qū)間。
專家分析，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對(duì)偏高水平。這在某種程度上會(huì)極大制約運(yùn)營(yíng)方的盈利能力。因此，在現(xiàn)有條件下，只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定利潤(rùn)空間。在當(dāng)前的社會(huì)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中，魔方公寓、優(yōu)家公寓等都進(jìn)行了多輪融資，其中一個(gè)重要用途，就是擴(kuò)大規(guī)模。
中金公司則認(rèn)為，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，項(xiàng)目的投資回收周期一般在4~5年，且裝修成本攤銷年限一般為5年，因此項(xiàng)目前5年的凈利潤(rùn)處于較低水平甚至虧損。
此前，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的企業(yè)之所以一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，固然是很多房企在白銀時(shí)代尋求新的業(yè)務(wù)拓展方向的選擇，但受各種因素的制約，仍有很長(zhǎng)的路要走。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁譚華杰的建議有一定的參考價(jià)值。他表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來(lái)解決基礎(chǔ)性、平臺(tái)性的問(wèn)題，可以采用不同于一般企業(yè)的管理架構(gòu)，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價(jià)值來(lái)定；未來(lái)最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。
（中國(guó)建設(shè)報(bào)）
